Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler: bruta, neta, flujo y TIR

Actualizado el 5 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Cómo calculamos

La rentabilidad que anuncian los portales suele ser la bruta, la más optimista. Para decidir bien necesitas cuatro números: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, flujo de caja y TIR.

1. Rentabilidad bruta

Alquiler anual / precio de compra. Sirve para comparar rápido entre zonas. En Dénia, en octubre de 2026, la media estaba en torno al 4,15 % y en pisos de un dormitorio cerca del 5,3 %.

2. Rentabilidad neta

(Alquiler cobrado − gastos de explotación) / coste total de la inversión. En el alquiler cobrado descuenta los meses vacíos. En gastos incluye IBI, comunidad, seguros, seguro de impago, mantenimiento y gestión. En el coste total suma precio, impuestos, notaría, registro, reforma y mobiliario. La neta suele ser entre uno y dos puntos menor que la bruta.

3. Flujo de caja

Lo que entra o sale de tu bolsillo cada mes: alquiler cobrado menos gastos, menos la cuota de la hipoteca (intereses y capital) y menos impuestos. Es la cifra que te dice si la inversión se paga sola. Con mucha financiación, el flujo puede ser negativo aunque la rentabilidad neta sea positiva.

4. TIR

La tasa interna de retorno resume en un porcentaje anual todo lo que pasa: el dinero que pones al principio, los flujos de cada año y lo que te queda al vender, después de pagar la deuda y los impuestos de la venta. Es la cifra para comparar con otras inversiones.

Ejemplo

Piso de 190.000 € en la Comunitat Valenciana, alquilado a 850 € al mes, con un 5 % de vacío, financiado al 90 % a 25 años con una hipoteca mixta:

• Rentabilidad bruta: 5,4 %.
• Rentabilidad neta: alrededor del 3,3 %.
• Flujo antes de impuestos: unos 175 € al mes negativos, porque la cuota incluye la devolución de capital.
• TIR a 10 años con un 2,5 % de revalorización anual: alrededor del 3 %.

Conclusión del ejemplo: con este nivel de financiación la inversión depende sobre todo de la revalorización. Con más entrada el flujo mejora, aunque la rentabilidad sobre tu dinero baje.

Supuestos que más cambian el resultado

• El alquiler real de la zona: compáralo con cinco o diez anuncios parecidos.
• El vacío: entre el 3 % y el 8 % en larga duración, mucho más en vacacional.
• La revalorización: para planificar, usa algo prudente como un 2-3 % anual.
• Los impuestos: dependen de dónde residas y de si alquilas como vivienda habitual.

La pestaña de inversión calcula las cuatro cifras con tus datos y proyecta año a año el valor del piso, la deuda y el flujo acumulado.

Información orientativa con datos de octubre de 2026. Los criterios de cada banco y los impuestos cambian: confirma tu caso con la entidad y con un asesor.