¿Comprar o alquilar en 2026? Cómo decidir con números

Actualizado el 5 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Cómo calculamos

«Pagar alquiler es tirar el dinero» y «comprar te ata durante años» son dos frases que se repiten sin números. La decisión depende de cuatro cosas: cuánto cuesta el piso respecto al alquiler, cuánto tiempo vas a quedarte, lo que habría rendido tu dinero si no lo inmovilizas en la casa y cuánto sube el precio. Esta guía te da un ejemplo y los supuestos que lo mueven.

Un ejemplo con números

Piso de 250.000 €, entrada del 20 % (50.000 €) y un 11 % de impuestos y gastos de compra (27.500 €), hipoteca a 30 años al 2,8 %. El mismo piso se alquila por 900 € al mes, un 4,3 % bruto anual sobre el precio. Quien alquila invierte la entrada y los gastos (77.500 €) al 4 % neto anual, y cada mes los dos gastan el mismo presupuesto: quien paga menos invierte la diferencia. Quien compra paga 822 € de cuota y unos 250 € más de IBI, comunidad, seguros y mantenimiento, en total 1.072 € el primer mes. Con una revalorización del 2 % anual y un alquiler que sube un 2,5 %:

• A 7 años, el patrimonio de quien alquila (112.725 €) y el de quien compra (111.468 €) están prácticamente igualados.
• A 15 años, comprar deja 211.271 € frente a 154.880 € de quien alquila e invierte: unos 56.391 € más. Comprar empieza a ganar a partir del año 8.

Por qué sale así

Al principio comprar pierde: los gastos de compra son dinero que no vuelve y la cuota sale casi toda en intereses. Con los años, el capital que amortizas y la revalorización de un activo comprado con deuda empiezan a pesar más que lo que habría rendido la inversión. Por eso el factor que más cuenta es el tiempo que te quedas: si vas a vender antes de 7-8 años, comprar rara vez compensa por los costes de entrada y salida.

Cuando alquilar gana

Los resultados cambian mucho con los supuestos. Con un precio que no sube (0 %) y una inversión que rinde un 5 % neto, a 10 años comprar deja 91.779 € y alquilar e invertir 139.709 €: alquilar gana. También gana alquilar cuando la rentabilidad bruta del alquiler es baja respecto al precio (pisos muy caros), cuando cambias de ciudad con frecuencia o cuando no vas a ser disciplinado invirtiendo la diferencia. La comparación es honesta solo si de verdad inviertes lo que te ahorras.

Lo que la comparación no incluye

• Riesgo de concentración. Casi todo tu patrimonio queda en un inmueble en una ciudad concreta.
• Liquidez. Vender tarda meses y cuesta entre un 3 % y un 5 %; un fondo se vende en días.
• Reformas y derramas que no se pueden prever.
• Valor personal. Estabilidad, poder reformar, no depender de un casero. Es legítimo valorarlo, pero ponle precio.

Cómo decidir en cinco minutos

1. Pon el precio del piso y el alquiler de uno comparable en tu zona.
2. Calcula la cuota con tu capacidad real de hipoteca, no con la mejor oferta posible.
3. Prueba tres escenarios: revalorización del 0 %, del 2 % y del 3 %.
4. Mira el año en que comprar supera a alquilar y compáralo con los años que piensas quedarte.
5. Si la diferencia es pequeña, decide por riesgo y estilo de vida, no por la cifra.

Información orientativa con datos de octubre de 2026. Los criterios de cada banco y los impuestos cambian: confirma tu caso con la entidad y con un asesor.