¿Comprar para alquilar como persona física o con una SL? Comparativa 2026

Actualizado el 5 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Cómo calculamos

Una de las primeras dudas al invertir en vivienda es si comprar a tu nombre o crear una sociedad limitada. La respuesta corta: con uno o dos pisos alquilados como vivienda, casi siempre sale mejor la persona física. Estas son las razones y los casos en los que la SL sí puede tener sentido.

Cómo tributa una SL que alquila pisos

Una SL cuya actividad es solo alquilar uno o pocos inmuebles, sin una persona contratada a jornada completa para gestionarlos, se considera sociedad patrimonial. Paga el Impuesto de Sociedades al tipo general del 25 % y no puede aplicar los tipos reducidos de pymes y micropymes, que en 2026 están entre el 19 % y el 23 %.

Además, para que el dinero llegue a tu bolsillo la SL tiene que repartir dividendos, y esos dividendos vuelven a tributar: entre el 19 % y el 30 % para un residente en España, o a tu tipo marginal si vives en otro país con convenio, como Irlanda.

Cómo tributa la persona física

Si eres residente en España, el rendimiento neto del alquiler (ingresos menos gastos deducibles y amortización) se suma a tu base general del IRPF. Si alquilas como vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 50 % sobre el rendimiento positivo, que puede subir al 60 %, 70 % o 90 % en determinados casos. Esa reducción no existe para las sociedades.

Si no eres residente, pagas el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): un 19 % sobre el rendimiento neto si vives en la UE, sin reducción.

Costes fijos de la sociedad

• Constitución: entre 600 y 1.200 € (notaría, Registro Mercantil y gestoría).
• Mantenimiento: entre 1.200 y 3.000 € al año en gestoría, cuentas anuales y libros.
• Financiación más difícil: los bancos financian entre el 50 % y el 70 % a una SL nueva y piden aval personal de los socios.

Cuándo puede compensar una SL

• Con muchos inmuebles, donde los costes fijos se reparten.
• Si el beneficio se va a reinvertir en más compras sin repartirlo: el 25 % puede ser menos que tu tipo marginal del IRPF.
• Para ordenar una herencia o la entrada de varios familiares.
• Si tienes ya una sociedad con actividad económica real.

Una decisión que conviene tomar antes de comprar

Pasar más adelante un piso de tu nombre a una sociedad tiene coste fiscal, porque es una transmisión. Por eso merece la pena hacer los números antes de firmar. En nuestra calculadora de impuestos del alquiler puedes poner tus ingresos y gastos línea a línea y ver cuánto te queda en cada caso, y la comparativa persona física o SL lo proyecta a diez años incluyendo la venta.

Recuerda que esto es una estimación. Valida tu caso con un asesor fiscal antes de decidir.

Información orientativa con datos de octubre de 2026. Los criterios de cada banco y los impuestos cambian: confirma tu caso con la entidad y con un asesor.