Comprar casa con tus padres o un cotitular: hipoteca, impuestos y riesgos
Comprar entre dos o más personas, por ejemplo un hijo y uno de sus padres, es una forma habitual de llegar a una hipoteca que no se consigue en solitario. Funciona, pero tiene consecuencias legales y fiscales que conviene conocer antes de firmar.
Cómo lo ve el banco
- Suma los ingresos y las deudas de todos los titulares. La tasa de esfuerzo del 30-35 % se aplica al conjunto.
- El plazo depende de la edad del titular de más edad. Si uno de los titulares es un padre de 58 años, el banco puede acortar el plazo para que termine antes de los 75, y la cuota sube. Es el efecto contrario al que se busca.
- Un titular que vive y cobra en España puede permitir que el banco estudie la operación con criterios de residente, lo que mejora la financiación respecto a la de un no residente.
Simula con varios titulares
Abrir la calculadoraLa responsabilidad es de todos, y por todo
En la mayoría de hipotecas con varios titulares, la responsabilidad es solidaria: el banco puede reclamar la cuota entera a cualquiera de ellos, no solo a «su parte». Si uno deja de pagar, el otro responde. Es el riesgo principal y no se evita con un pacto privado frente al banco, aunque sí entre los titulares.
Quién es dueño de qué
La escritura fija el porcentaje de propiedad de cada uno, por ejemplo 50/50 o 70/30. Ese reparto decide quién declara el alquiler y cuánto, quién hereda qué y cómo se divide el dinero al vender. Lo ideal es que el porcentaje refleje lo que cada uno aporta de entrada, gastos y cuotas.
El riesgo fiscal: aportar más de lo que te corresponde
Si un titular paga una parte de la compra o de la hipoteca que corresponde a otro y no queda documentado como un préstamo, Hacienda puede considerarlo una donación, que tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con tipos y bonificaciones que varían por comunidad autónoma. Para evitarlo, los porcentajes de la escritura deben ser coherentes con las aportaciones, o hay que formalizar el préstamo entre las partes con un documento.
Impuestos de la compra
El ITP o el IVA con AJD se pagan por el total del inmueble, normalmente a prorrata de la propiedad. Las reducciones para jóvenes que existen en algunas comunidades dependen de la edad y a veces de los ingresos de cada comprador: en una compra compartida con un titular mayor de lo permitido, es posible que solo se aplique a la parte del joven, o que no se aplique. Compruébalo en la normativa de tu comunidad antes de repartir.
Qué firmar para evitar problemas
- Un pacto de cotitularidad entre los titulares (aunque sea privado): cómo se reparten las cuotas, los gastos y los ingresos, qué pasa si uno quiere vender o si uno no puede pagar.
- Porcentajes de propiedad coherentes con las aportaciones.
- Testamento actualizado de cada titular: la parte del fallecido pasa a sus herederos, que pueden ser otras personas distintas del cotitular.
- Revisión con un notario o un asesor antes de firmar: es una consulta corta y evita los problemas más caros.
Salir de la cotitularidad
Cualquier cotitular puede pedir la división del bien. Si no hay acuerdo, se acaba con la venta o con la compra de la parte del otro. Por eso conviene pactar de antemano cómo salir.
En el simulador puedes añadir cada titular con sus ingresos, su contrato, su residencia y su edad para ver cómo cambia lo que te prestan y qué te limita.
Simula con varios titulares con criterios reales de banco.
Abrir la calculadoraInformación orientativa con datos de octubre de 2026. Los criterios de cada banco y los impuestos cambian: confirma tu caso con la entidad y con un asesor.