Cómo conseguir una hipoteca del 90 % para un piso de inversión

Actualizado el 5 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Cómo calculamos

Comprar para alquilar con poca entrada multiplica la rentabilidad sobre tu dinero, pero los bancos lo saben y financian menos. Para segunda vivienda o inversión el máximo publicado suele estar entre el 65 % y el 75 % del valor de tasación. Llegar al 90 % es posible, pero solo por unas pocas vías.

Por qué los bancos financian menos en inversión

Una vivienda de inversión tiene más riesgo para el banco: si las cosas van mal, la gente deja de pagar antes el piso que alquila que la casa en la que vive. Por eso aplican menos financiación, a veces un tipo algo más alto, y revisan que puedas pagar la cuota con tu sueldo aunque el piso esté vacío.

Vías realistas para llegar al 90 %

Doble garantía

Consiste en hipotecar también otra vivienda libre de cargas, normalmente de un familiar, para cubrir la parte que excede del 70-80 %. El banco toma una parte del valor de esa segunda vivienda como garantía adicional. Es la vía más habitual, pero tiene un riesgo serio: si no se paga, el banco puede ejecutar las dos viviendas. Quien aporta su casa debe entenderlo y decidirlo con calma.

Pisos de banco

Los bancos tienen viviendas en cartera que quieren vender y suelen financiarlas al 90-100 %, incluso para inversión. El inconveniente es que la oferta es limitada y conviene revisar bien el estado del inmueble.

Tasación por encima del precio

Si compras por debajo de mercado, por ejemplo una herencia o una venta urgente, la tasación puede superar el precio. Algunos bancos financian el 70-80 % de la tasación con un tope sobre el precio, y eso puede equivaler al 90 % de lo que pagas. Pide la tasación antes de firmar arras.

Avalista

Un avalista solvente mejora mucho la aprobación, pero en inversión rara vez sube el porcentaje financiado. Además, el aval aparece en su CIRBE y reduce su propia capacidad de pedir crédito.

Lo que no conviene hacer

• Pedir un préstamo personal para la entrada: sube la tasa de esfuerzo, encarece la operación y el banco lo ve.
• Declarar como vivienda habitual algo que no lo es: el banco y Hacienda lo comprueban con el empadronamiento.
• Contar con el aval ICO: solo es para vivienda habitual.

Haz números antes

Al 90 % la cuota sube y el alquiler muchas veces no la cubre: tendrás que poner dinero cada mes. Con un piso de 190.000 € alquilado a 850 € al mes y financiado al 90 % a 25 años, el flujo antes de impuestos puede ser negativo. La rentabilidad entonces depende de que el piso se revalorice. Calcula también qué pasaría si el Euríbor sube dos puntos.

En la pestaña de evaluación del banco puedes activar doble garantía, piso de banco o financiación sobre tasación y ver cuánto valor de garantía necesitarías.

Información orientativa con datos de octubre de 2026. Los criterios de cada banco y los impuestos cambian: confirma tu caso con la entidad y con un asesor.