¿Cuánto me presta el banco? Tasa de esfuerzo, LTV y edad explicados
El importe máximo de una hipoteca no lo decide una sola regla. El banco aplica a la vez tres límites y se queda con el más bajo. Conocerlos te permite saber, antes de ir a la oficina, cuánto te van a prestar y qué te limita.
1. Tasa de esfuerzo: lo que puedes pagar al mes
Es el porcentaje de tus ingresos netos que se van en cuotas de deuda. El Banco de España recomienda no superar el 30-35 %, y la mayoría de bancos usan el 35 % como tope. Se calcula así:
Cuota máxima = ingresos netos mensuales × 35 % − cuotas de otras deudas.
Ejemplo: con 2.600 € netos al mes y un préstamo de coche de 250 €, la cuota máxima de hipoteca sería 2.600 × 0,35 − 250 = 660 €. A 30 años y un 3 %, esa cuota financia unos 156.000 €.
Ten en cuenta que el banco no siempre usa el tipo inicial. En hipotecas mixtas o variables suele comprobar que podrías pagar también cuando el tipo pase a Euríbor más diferencial, que hoy es más alto.
2. Financiación sobre el valor (LTV)
El LTV es el porcentaje que el banco financia sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Los máximos habituales en España son:
- 80 % para vivienda habitual de un residente.
- 70 % para segunda vivienda o inversión (65-75 % según banco).
- 60-70 % para no residentes.
- Hasta 95 % con el aval ICO para jóvenes, solo para vivienda habitual y con requisitos de residencia e ingresos.
Si la tasación sale por debajo del precio, el banco financia sobre la tasación y te toca poner la diferencia.
3. Edad y plazo
La edad del titular de más edad más el plazo de la hipoteca no suele superar los 75 años. Un titular de 50 años tendrá un plazo máximo de 25 años, aunque el otro titular tenga 25. Menos plazo significa cuota más alta y, por tanto, menos préstamo con la misma tasa de esfuerzo.
Qué ingresos cuenta el banco
- Contrato indefinido o funcionario: el 100 % del neto, una vez superado el periodo de prueba.
- Periodo de prueba: casi nunca cuenta.
- Temporal: parcialmente y solo con dos años o más en el sector.
- Autónomo: la media del rendimiento neto declarado de los dos últimos años.
- Variable o bonus: normalmente un 50 %, si está documentado.
- Alquileres esperados: la mayoría no los cuenta hasta que hay contrato firmado.
En Irlanda las reglas son otras
Si compras en Irlanda, el Central Bank limita el préstamo a 4 veces el ingreso bruto anual para primeros compradores y 3,5 veces para el resto, con un 90 % de financiación máxima. Los bancos además comprueban que podrías pagar con el tipo 2 puntos más alto.
El límite que manda
El préstamo final es el menor de los tres. Muchas veces no te limitan los ingresos sino el ahorro: si necesitas aportar el 30 % más un 10 % de gastos, el precio máximo lo marca lo que tienes en el banco. El simulador calcula los tres límites a la vez y te dice cuál te frena.
Calcula tu préstamo máximo con criterios reales de banco.
Abrir la calculadoraInformación orientativa con datos de octubre de 2026. Los criterios de cada banco y los impuestos cambian: confirma tu caso con la entidad y con un asesor.